Le marché immobilier traverse une zone de turbulence depuis plus d'une décennie. Hausse des taux d’intérêt, inflation persistante, ajustement des prix, nouvelles normes (notamment pour les immeubles de bureaux) : les SCPI longtemps considérées comme un placement refuge se retrouvent aujourd’hui au cœur d’une réflexion stratégique.
Alors que certains y voient une période durant laquelle la prudence est de mise, d’autres y décèlent des opportunités de repositionnement et de rendement futur. Où en sommes-nous réellement ?
La SCPI face à un changement de paradigme
Les SCPI ont bâti leur succès sur un environnement de taux bas, une valorisation continue de l’immobilier et une quête généralisée de revenus réguliers. Cependant, le retournement rapide des taux d’intérêt en Europe a rebattu les cartes. Les pouvoirs d’achat baissent, les conditions d’emprunt auprès des organismes de crédit se durcissent, la valeur des actifs détenus par la SCPI s’ajuste.
Résultat : plusieurs SCPI ont vu le prix de leur part baisser en 2023 et certaines distribuent désormais des dividendes en légère érosion. Les valeurs d’expertise des patrimoines sont sous pression, notamment dans les segments de bureaux et de commerce, déjà fragilisés par la montée du télétravail et les nouvelles habitudes de consommation.
Pour autant, toutes les SCPI ne sont pas logées à la même enseigne : la qualité des actifs, leur localisation et la solidité des locataires deviennent des critères de plus en plus discriminants.
Risques à court terme : prudence sur certains segments
Le principal risque pour les investisseurs tient aujourd’hui à la valeur des parts. Lorsque les expertises immobilières révèlent des baisses significatives, les sociétés de gestion doivent réviser les prix des parts, entraînant une perte latente (voire réelle en cas de cession) pour les porteurs.
Certains secteurs sont particulièrement exposés :
- les bureaux en périphérie subissent une double peine (désaffection locative et baisse de valorisation)
- les commerces traditionnels hors emplacements prime voient leur fréquentation chuter face à l'essor de l'e-commerce.
À cela s'ajoute le risque de liquidité : si les rachats de parts augmentent sans nouveaux souscripteurs, les SCPI doivent puiser dans leur trésorerie, céder des actifs dans de mauvaises conditions ou suspendre temporairement les retraits.
Opportunités à moyen et long terme : le temps des acheteurs avisés
Mais toute crise porte en germe ses opportunités. Pour les SCPI les mieux gérées et disposant de capacités d’investissement, la correction actuelle des prix immobiliers constitue une fenêtre rare pour repositionner les portefeuilles.
Trois axes se dégagent :
- l’acquisition à prix décotés : des opportunités apparaissent sur des actifs de qualité, contraints à la vente par des propriétaires en difficulté de refinancement.
- la transition énergétique : le verdissement du parc immobilier devient un levier de création de valeur. Les SCPI qui rénovent ou qui repositionnent leurs actifs peuvent capter la demande locative haut de gamme.
- la diversification sectorielle et géographique : certaines SCPI accélèrent leur exposition à la santé, à l’éducation ou au résidentiel géré, tout en élargissant leur terrain de jeu à l'international (Allemagne, Pays-Bas, Espagne).
Le savoir-faire de la société de gestion devient alors déterminant : expertise en acquisition, qualité de la gestion locative, stratégie d'arbitrage affinée et capacité à anticiper les grandes tendances du marché.
Un placement à manier avec discernement
Dans ce contexte, les investisseurs doivent approfondir leur analyse : il ne suffit plus de regarder le taux de distribution ou la performance historique, mais aussi d’évaluer la capacité de résilience du patrimoine ainsi que la politique de gestion des risques et la stratégie d’adaptation de la SCPI.
La crise immobilière agit comme un révélateur. Elle distingue les SCPI opportunistes, prêtes à capter les nouvelles dynamiques du marché, de celles qui risquent de s’enliser dans un modèle classique qui tend à être dépassé.
En somme, pour les SCPI comme pour leurs investisseurs, cette période n’est ni purement un risque, ni une simple opportunité, mais plutôt une étape charnière stratégique.
