L’investissement dans la pierre-papier connaît un franc succès, dont les SCPI ayant enregistré une collecte annuelle de 3.2 milliards d’euros en 2024. Celle-ci demeure l’un des meilleurs placements pierre-papier malgré le recul de cette collecte par rapport à 2023 (5.9 milliards d’euros).
Si la majorité des souscriptions proviennent des SCPI de rendement, bon nombre d’investisseurs s’intéressent également aux SCPI ayant vocation à défiscaliser. Il s’agit des SCPI dites fiscales, qui incluent les SCPI Pinel, les SCPI Malraux, les SCPI Denormandie et les SCPI de déficit foncier : les informations complètes sur scpi-8. com.
Dans cet article, nous nous focalisons sur ces dernières afin de vous aider à bien comprendre leur fonctionnement et ce, pour des fins de défiscalisation et de diversification de portefeuille.
Rappel sur les SCPI de déficit foncier
Cette classe d’actifs représente un véhicule d'investissement collectif qui permet d’investir dans l'immobilier locatif tout en bénéficiant des avantages fiscaux liés au déficit foncier. Le mécanisme se produit lorsqu’une propriété génère des charges supérieures aux revenus locatifs qu’elle génère. Ce déficit peut être utilisé pour réduire le revenu imposable des investisseurs, ce qui permet une optimisation fiscale intéressante.
Dans le cadre d’une SCPI de déficit foncier, l'investisseur achète des parts dans un portefeuille immobilier géré par la société. Ceux-ci sont alors des immeubles anciens nécessitant des travaux de rénovation ou de réhabilitation. L’investisseur peut bénéficier du déficit foncier généré par les travaux : les explications plus bas.
Rappelons les charges déductibles dans le cadre de cette défiscalisation : les travaux de rénovation, d’entretien et d’amélioration, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurances, les taxes et impôts locaux, les charges de copropriété ainsi que les frais liés aux démarches administratives et juridiques.
Les étapes pour investir dans une SCPI de déficit foncier
Dans un premier temps, la société de gestion constitue son patrimoine en réalisant l’acquisition d’immeubles anciens à rénover. L'objectif est de transformer un bien sous-performant en un immeuble produisant de la valeur, tout en maximisant l'impact fiscal pour les investisseurs. Ainsi, la société de gestion émet des parts de SCPI auxquelles souscrivent les investisseurs souhaitant alléger leur fiscalité.
Rappelons que ces parts représentent une fraction d’un portefeuille immobilier et qu’elles sont accessibles par le biais de souscriptions à la source (société de gestion) ou auprès des intermédiaires agréés (courtiers, conseillers en gestion de patrimoine indépendants).
Lorsque les dépenses liées aux travaux excèdent les revenus locatifs générés par la mise en location, un déficit foncier se déclenche.
L’étape suivante consiste à l’optimisation fiscale : le déficit foncier dégagé est réparti entre les associés en fonction de leur participation dans la SCPI, appelée quote-part. En d'autres termes, il est imputé sur le revenu global de l’investisseur, ce qui permet une réduction de l'impôt sur le revenu. Toutefois, le montant imputable est limité par la législation fiscale.
Les avantages de souscrire à une SCPI de déficit foncier
Contrairement à l’investissement direct en immobilier, les SCPI permettent de confier la gestion des biens à des professionnels. L’investisseur ne s’occupe ni de la recherche de locataires, ni des travaux, ni des aspects administratifs. De plus, il accède à un portefeuille diversifié d’immeubles, ce qui réduit les risques liés à l’investissement. Cela permet également d'investir dans des biens immobiliers à forte rentabilité, comme des immeubles anciens à rénover, souvent situés dans des zones urbaines dynamiques.
Les points de vigilance
Les SCPI de déficit foncier ne génèrent pas de revenus immédiats, puisque la mise en location ne peut être enclenchée tant que les travaux de rénovation ne sont pas terminés. Les projets de rénovation peuvent également rencontrer des imprévus, notamment des dépassements de coûts ou des retards dans les travaux. Cela peut impacter la rentabilité de l’investissement.
