De plus en plus d’investisseurs sont en quête de revenus passifs et réguliers, de bons rendement et d’outils de diversification de patrimoine à moindre coût. C’est ce que proposent les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Se positionnant comme une solution d’investissement accessible à un large public, celles-ci se distinguent par leurs rendements stables et une gestion locative pilotée par des experts. Mais qu’en est-il des coulisses et des aléas qui ne sont pas toujours mis en avant dans ce type d’investissement ? En effet, les SCPI sont-elles vraiment l’eldorado des investisseurs et quid de leur face cachée ?
Accessibilité, diversification, hauts rendements, flexibilité : autant d’atouts qui séduisent
L'un des principaux attraits des SCPI est leur capacité à rendre l'investissement immobilier accessible à un large public. En effet, pour une mise initiale souvent modeste par rapport à l'achat d'un bien immobilier en direct, les investisseurs accèdent facilement aux parts de SCPI et deviennent copropriétaires d'un parc diversifié de biens immobiliers. Cette diversification s’étend aussi bien sur le plan typologie qu’au niveau géographique.
Par ailleurs, les SCPI prennent en charge l’intégralité de la gestion immobilière (de l’acquisition à la gestion locative, en passant par l'entretien et les rénovations). Cela libère les investisseurs du poids des contraintes y afférentes.
Les SCPI distribuent régulièrement des dividendes qui sont des revenus passifs destinés à augmenter son confort financier ou à être réinvestis dans des placements à faire fructifier. Les rendements sont en moyenne de 4.54% par an, ce qui traduit une certaine stabilité indépendamment du contexte économique.
En outre, un des autres points forts de ces placements pierre-papier : leur flexibilité et la possibilité d’opter pour de multiples façons d’investir : en cash ou à crédit, via une assurance-vie et un PER, ou encore en démembrement.
Les aléas cachés des SCPI
Bien que les SCPI promettent une rentabilité attractive, il est essentiel de noter que celle-ci n’est pas garantie. Les rendements peuvent fluctuer en fonction de la santé du marché immobilier, des périodes de vacance locative et des baisses éventuelles des loyers. Idem pour les taux d'occupation ainsi que pour l’évolution du prix de la part. Cette dernière est par exemple fonction de l’expertise annuelle et de la valeur immobilière qui en ressort.
Vigilance également en ce qui concerne les frais qui peuvent être élevés. Il s'agit notamment des frais de souscription et des frais de gestion. Ceux-ci peuvent rogner de manière significative le rendement net de l’investissement. De plus, les frais de gestion peuvent varier considérablement d'une SCPI à l'autre.
Parmi les autres points de vigilance à considérer : la liquidité qui est plus ou moins limitée. L’achat et la vente de parts de SCPI sur le marché secondaire peuvent s’étaler sur une période plus ou moins longue. Une faible valeur de rachat est aussi susceptible de générer de la moins-value à la revente. En période de crise économique ou de ralentissement du marché immobilier, la liquidité peut encore se détériorer, car il n'est pas garanti que l'investisseur puisse revendre rapidement au prix souhaité. Quoi qu’il en soit, il est bon de savoir que les SCPI souscrites à travers une assurance-vie ou un PER bénéficient d’une meilleure liquidité, en sachant que c’est l’assureur qui rachète ses parts.
Autre point à prendre en compte : la fiscalité. Les dividendes sont en effet assujettis à l’impôt foncier, et sont taxés aussi bien de l’IR que des prélèvements sociaux de 17.20%. Toujours est-il que les SCPI européennes jouissent d’une fiscalité plus favorable. Il est donc nécessaire de réaliser des simulations sur ce que vous prélève l'administration fiscale, tout en gardant en tête qu’il existe de multiples outils de réduction d’impôt. Par exemple, en investissant dans des SCPI fiscales ou dans des SCPI en démembrement.
