Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) suscitent l’intérêt de plus en plus d’investisseurs en quête de rendement et souhaitant réduire une forte portion de leur impôt sur le revenu. Ils sont une ouverture à une très intéressante opportunité financière couplée à la stabilité des loyers générés. Ce, en plus de la possibilité pour l’investisseur de contribuer au développement d’un secteur dédié à une société vieillissante, par le biais du marché gris ou marché des seniors.
Il existe aujourd'hui de multiples manières d'investir dans les EHPAD. Dans cet article : un tour d'horizon de chaque option se démarquant par ses avantages et aussi par ses considérations spécifiques.
Achat de murs en direct : l’investissement locatif classique
L'option la plus simple consiste à acquérir un ou plusieurs lots en EHPAD, généralement des chambres individuelles. Vous devenez ainsi propriétaire du bien immobilier et percevez des loyers émanant du gestionnaire de l'établissement. Ce type d'investissement se caractérise par un contrôle total sur le bien, en ce qui concerne la liberté de revendre ou de transmettre aux héritiers. Cependant, la gestion locative proprement dite est endossée par un exploitant spécialisé. C’est ce dernier qui sélectionne les locataires, qui gère les baux et qui détermine les loyers à verser à l’investisseur. De même, il prend en charge les travaux d’entretien et de rénovation, de même que les dépenses y afférentes.
Attention cependant aux inconvénients, dont un important apport personnel requis, tout en sachant que le prix d’acquisition est assez élevé. Vigilance également en ce qu’il s’agit du choix du gestionnaire, de même que de l’emplacement de l’EHPAD. C’est en fonction de ces paramètres que le potentiel de plus-value est évalué.
En clair, l’achat direct des murs d'un EHPAD est une méthode d'investissement robuste et tangible. Les avantages incluent une certaine sécurité à long terme, avec des revenus locatifs stables généralement indexés sur l'inflation.
SARL immobilière : un coût moindre et une mutualisation des risques et des frais
Pour ceux qui préfèrent investir en groupe, la SARL immobilière demeure une option intéressante. Les coûts et les risques sont répartis entre les associés, tandis que ces derniers perçoivent leur part de loyers en fonction du montant de leur apport. C’est un gérant élu par vote au sein d’une assemblée ordinaire qui pilote la SARL immobilière. Les statuts sont en principe simplifiés, en tenant compte de la propriété individuelle, et cela peut offrir une plus grande flexibilité quant à la gestion des parts.
En bref, plusieurs investisseurs regroupent leur capital pour acheter un ou plusieurs lots en EHPAD. La SARL devient propriétaire de ce dernier et les loyers sont répartis entre les associés en fonction de leur apport. La mise individuelle est moindre tandis que les risques et les frais sont mutualisés. Cependant, les associés ne disposent d’aucun contrôle sur l’EHPAD, mais uniquement sur leurs parts. Notons également que ces dernières ne peuvent être revendues ou transmises qu’aux membres d’une même famille.
Assurance-vie et PER : un investissement via les UC immobilières
Certains contrats d'assurance-vie et de PER (Plan d’épargne retraite) permettent d'investir dans des sociétés de placement immobilier spécialisées dans les EHPAD. Les fonds de ces sociétés investissent dans plusieurs EHPAD par le biais de titres qui constituent les supports en unités de compte (UC) immobilières de ces contrats d’épargne. Ce qui donne accès à une intéressante opportunité de diversification, tout comme dans le cas des SARL immobilières. Autre principal avantage : la liquidité est meilleure, en sachant qu’en cas de sortie d’investissement, c’est l'organisme assureur qui rachète les parts suivant les modalités préalablement fixées, dont la prise en compte de la valeur de rachat.
